Was ist eine Mietpreisfestsetzungsklage?

Eine Mietpreisfestsetzungsklage ist eine Klage, die darauf abzielt, den Mietpreis neu festzulegen. Diese Klage kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter eingereicht werden. Durch das Gerichtsurteil kann nur der Mietpreis als Änderung vorgenommen werden, und diese Änderung kann nur zugunsten des Mieters und nicht des Vermieters erfolgen.

Das Verbot der Änderung der Mietbedingungen zugunsten des Vermieters ist im türkischen Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu, TBK) in Artikel 346 festgelegt. Nach diesem Artikel kann dem Mieter keine weitere finanzielle Verpflichtung außer der Mietzahlung und den Nebenkosten auferlegt werden. Darüber hinaus sind Vereinbarungen, die eine Strafklausel im Falle einer verspäteten Mietzahlung oder Bedingungen für die Fälligkeit zukünftiger Mietzahlungen festlegen, ebenfalls ungültig. Der Prozess zur Festlegung des Mietpreises für Geschäftsraum unterscheidet sich nicht von dem für Wohnräume.

Gemäß Artikel 342/2 des TBK gilt: „Vereinbarungen der Parteien über den Mietpreis für die erneuerten Mietperioden sind nur dann gültig, wenn der Anpassungsbetrag nicht den durchschnittlichen Veränderungsprozentsatz der Verbraucherpreisindexes (VPI) der letzten 12 Monate überschreitet. Diese Regelung gilt auch für Mietverträge, die länger als ein Jahr dauern.“

Für das Gericht, das den Anpassungsbetrag des Mietpreises anhand des 12-monatigen Durchschnitts des Verbraucherpreisindexes beurteilen soll, muss der Mietvertrag mindestens fünf Jahre oder länger dauern.

Gemäß Artikel 345/1 des TBK gibt es keine zeitliche Begrenzung für die Klage zur Festlegung des Mietpreises; die Klage kann jederzeit eingereicht werden. Allerdings muss die Klage spätestens 30 Tage vor Beginn der neuen Mietperiode eingereicht oder der Vermieter muss dem Mieter in dieser Zeit schriftlich mitteilen, dass er die Miete erhöhen wird. Andernfalls wird der Mietpreis zu Beginn der neuen Mietperiode wirksam.

5-Jahres-Grenze im Mietvertrag

Wenn der Mietvertrag zwischen den Parteien für weniger als fünf Jahre abgeschlossen wurde und keine Vereinbarung über eine Mietpreiserhöhung getroffen wurde, wird das Gericht eine Mietpreiserhöhungsquote basierend auf dem Marktwert der Immobilie und ähnlicher Immobilien festlegen. Der vom Gericht festgelegte Mietpreiserhöhungssatz wird dabei nicht den durchschnittlichen Veränderungsprozentsatz des Verbraucherpreisindex der letzten 12 Monate überschreiten.

Nach Artikel 344/3 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) wird für Mietverträge, die länger als fünf Jahre laufen oder nach Ablauf von fünf Jahren erneuert werden, sowie für die Festlegung der neuen Miete am Ende jedes fünfjährigen Zeitraums:

• Der Richter wird den Veränderungsprozentsatz basierend auf dem 12-Monats-Durchschnitt des Verbraucherpreisindex bewerten,
• Der Zustand der Mietimmobilie und die Vergleichsmieten werden berücksichtigt,
• Eine gerechte Mietpreiserhöhung wird unter Berücksichtigung des Fairnessprinzips festgelegt.

Welche Voraussetzungen gibt es für eine Klage zur Mietbestimmung?

Die Voraussetzungen für eine Klage zur Bestimmung des Mietpreises sind wie folgt:

• Klagebefugnis: Sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben das Recht, eine Klage zur Mietbestimmung einzureichen, wenn sie mit der Höhe des Mietpreises nicht einverstanden sind.
• Vermietung von Immobilien: Die Klage zur Mietbestimmung kann nur für Mietverhältnisse bezüglich von Immobilien (Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien) eingereicht werden.
• Zweck der Klage: Ziel der Klage ist es, den Mietpreis zu überprüfen und gegebenenfalls eine Anpassung basierend auf den Marktbedingungen oder gesetzlichen Bestimmungen vorzunehmen.
• Vertragsdauer: Bei Mietverträgen, die länger als fünf Jahre laufen oder nach fünf Jahren erneuert wurden, wird die Klage zur Mietbestimmung auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex und der Marktverhältnisse eingereicht.
• Fristen: Die Klage muss innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens eingereicht werden. Insbesondere bei einem neuen Mietvertrag oder einer Mietpreisänderung sollte die Klage spätestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums eingereicht werden.
• Erforderliche Unterlagen: Um die Klage erfolgreich einzureichen, sind Beweise wie Mietverträge, Zahlungsbelege, Vergleichsmieten und gegebenenfalls der aktuelle Zustand der Mietsache erforderlich.

Diese Voraussetzungen sind notwendig, damit das Gericht den Mietpreis auf faire Weise und im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften bestimmen kann.

Wie lange ist die Frist für die Mietpreisfestsetzungsklage?

Für die Klage zur Mietbestimmung gibt es keine feste Frist. Es wird jedoch empfohlen, die Klage mindestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums einzureichen, damit das Gericht den neuen Mietpreis für die kommende Mietperiode festlegen kann.

Falls eine schriftliche Mitteilung über eine Mietpreiserhöhung erfolgt ist und die Klage mindestens 30 Tage vor dieser Mitteilung eingereicht wurde, wird der neue Mietpreis mit Beginn des neuen Mietzeitraums gültig. Wird diese Voraussetzung nicht erfüllt, kann das Gericht jedoch den Mietpreis für die nächste Mietperiode festlegen.

Wann wird die festgelegte Miete gültig?

Nach Artikel 345 des türkischen Obligationsrechts müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, damit die Entscheidung aus einem Klageverfahren zur Festlegung des Mietpreises im neuen Mietzeitraum gültig wird.

Diese Bedingungen sind wie folgt:

• Wenn die Klage mindestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums eingereicht wurde, wird der festgelegte Mietpreis ab dem Beginn des neuen Mietzeitraums gültig.
• Falls keine Klage eingereicht wurde, aber dem Mieter mindestens 30 Tage vor Beginn des neuen Mietzeitraums eine schriftliche Mitteilung über die Mietpreiserhöhung zugestellt wurde, wird der Mietpreis ab dem Beginn des neuen Mietzeitraums gültig.
• Wenn im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, die eine Mietpreiserhöhung für den neuen Mietzeitraum vorsieht und eine Klage zur Festlegung des Mietpreises bis zum Ende des neuen Mietzeitraums eingereicht wird, wird der vom Gericht festgelegte monatliche Mietpreis gemäß dieser Klausel ab dem Beginn des neuen Mietzeitraums gültig.

RA Mehmet Can CİVAN & RA Ahmet EKİN