Rechtsfragen beim Immobilienverkauf in der Türkei

Rechtsfragen beim Immobilienverkauf in der Türkei sind komplex und beinhalten sowohl lokale als auch internationale rechtliche Aspekte, die Käufer und Verkäufer sorgfältig beachten müssen. Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in der Türkei kann eine komplexe rechtliche Angelegenheit sein, insbesondere für ausländische Käufer oder Verkäufer, die mit den türkischen Gesetzen und Vorschriften nicht vertraut sind. Es gibt mehrere wichtige rechtliche Aspekte, die sowohl Verkäufer als auch Käufer beachten müssen, um den Verkaufsprozess reibungslos und sicher zu gestalten. In diesem Artikel werden die wichtigsten rechtlichen Fragen rund um den Immobilienverkauf in der Türkei erläutert.

Rechtliche Voraussetzungen für den Verkauf von Immobilien in der Türkei

Bevor ein Immobilienverkauf in der Türkei abgeschlossen werden kann, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein.

Der Verkäufer muss das Eigentum an der Immobilie nachweisen können und sollte sicherstellen, dass keine rechtlichen Hindernisse wie Hypotheken oder Pfandrechte auf der Immobilie lasten.

Eigentumsnachweis (Tapu)

Der Verkäufer muss im Besitz des Tapu (Grundbuchurkunde) sein, die das Eigentum an der Immobilie bestätigt. Es ist wichtig, dass der Verkäufer das Tapu in Ordnung hat und es nicht mit anderen Verpflichtungen belastet ist, wie beispielsweise einer Hypothek oder einem unerledigten Rechtsstreit.

Zahlung der Grundsteuer

Der Verkäufer sollte sicherstellen, dass alle Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit der Immobilie ordnungsgemäß bezahlt wurden. Dies umfasst unter anderem die jährliche Grundsteuer (emlak vergisi) und etwaige rückständige Zahlungen.

Die Rolle des Notars und der Behörden

In der Türkei wird der Immobilienverkauf nicht einfach zwischen Käufer und Verkäufer direkt abgeschlossen, sondern muss in Anwesenheit eines Notars sowie vor der zuständigen Behörde vollzogen werden. Der gesamte Prozess wird durch das türkische Grundbuchamt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) überwacht.

• Vertragsunterzeichnung beim Tapu: Der Kaufvertrag für die Immobilie muss in der Regel bei der zuständigen Tapu-Behörde unterzeichnet werden, um die Transaktion offiziell zu machen. Es ist notwendig, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer persönlich anwesend sind, um die Eigentumsübertragung abzuschließen. Sollte eine der Parteien nicht anwesend sein, kann sie einen Anwalt oder Vertreter bevollmächtigen, die Transaktion im eigenen Namen zu vollziehen.
• Bevollmächtigung: Falls eine der Parteien nicht persönlich anwesend sein kann, ist es möglich, einen bevollmächtigten Vertreter (Avukat) mit der Transaktion zu beauftragen. Die Vollmacht muss vor einem Notar beglaubigt werden, um ihre Rechtsgültigkeit zu gewährleisten.

Steuerliche Aspekte des Immobilienverkaufs

Ein Immobilienverkauf in der Türkei hat steuerliche Implikationen für sowohl den Verkäufer als auch den Käufer. Beide Parteien müssen sich über die anfallenden Steuern und Abgaben im Klaren sein, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Stempelsteuer (Damga Vergisi)

Beim Kauf einer Immobilie fällt eine Stempelsteuer an, die in der Regel 0,948% des Kaufpreises oder des vom Grundbuchamt festgelegten Wertes beträgt. Diese Steuer muss sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer jeweils zu gleichen Teilen getragen werden.

Kapitalertragssteuer (Değer Artış Vergisi)

Wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, kann der Verkäufer zur Zahlung einer Kapitalertragssteuer verpflichtet sein. Diese Steuer wird auf den Gewinn des Verkäufers erhoben, der beim Verkauf der Immobilie erzielt wurde. Die Steuer wird auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis angewendet, wobei eventuelle Investitionen und Renovierungsaufwendungen berücksichtigt werden.

Besondere Bestimmungen für ausländische Käufer

Ausländische Käufer müssen bei Immobilienkäufen in der Türkei auf zusätzliche rechtliche Bestimmungen achten. Es gibt bestimmte Einschränkungen und Anforderungen, die beim Kauf von Immobilien durch Ausländer zu beachten sind.

• Erwerbsbeschränkungen: Ausländer dürfen in der Türkei nur dann Immobilien erwerben, wenn sie keine landwirtschaftlich genutzten Flächen oder Grundstücke in militärischen Zonen oder nahe der Grenze kaufen. Zudem gibt es Obergrenzen für den Anteil von Immobilienbesitz, den Ausländer in bestimmten Regionen erwerben dürfen.
• Genehmigung des Militärs: Bevor ein ausländischer Käufer eine Immobilie in der Türkei erwerben kann, muss das Militärministerium eine Genehmigung erteilen. Dies ist eine Standardprozedur, die jedoch in der Regel keine Probleme bereitet, wenn der Käufer keine Immobilie in einer militärischen Zone erwerben möchte.
• Türkische Steuernummer (Vergi Kimlik Numarası): Jeder ausländische Käufer muss eine türkische Steuernummer beantragen, um eine Immobilie zu kaufen. Diese Nummer ist notwendig, um den Kaufprozess abzuschließen und steuerliche Verpflichtungen zu erfüllen.

Der Kaufvertrag und die Bedeutung der Due Diligence

Der Kaufvertrag ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienverkaufs in der Türkei. Ein gut ausgearbeiteter Vertrag schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer und sollte klare Angaben zu den Vertragsparteien, dem Kaufpreis, den Zahlungsmodalitäten und dem Zustand der Immobilie enthalten.

• Due Diligence: Vor Abschluss des Kaufvertrages sollte der Käufer eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durchführen. Dies beinhaltet die Überprüfung des Tapu auf etwaige Belastungen (z. B. Hypotheken oder andere Schulden), sowie die Sicherstellung, dass alle baurechtlichen und lokalen Vorschriften eingehalten werden. Ein erfahrener Anwalt kann hierbei helfen, um sicherzustellen, dass die Immobilie keine rechtlichen oder finanziellen Probleme hat, die den Kauf gefährden könnten.
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Im Kaufvertrag sollten auch die Zahlungsmodalitäten klar festgelegt werden. Üblicherweise wird eine Anzahlung bei Vertragsunterzeichnung verlangt, und der Restbetrag wird bei der endgültigen Übergabe der Immobilie bezahlt. Es ist auch üblich, dass der Kaufpreis in türkischer Lira festgelegt wird, um Wechselkursrisiken zu vermeiden.

Fazit: Sorgfalt und rechtliche Beratung sind unerlässlich

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie in der Türkei kann eine lohnende Investition darstellen, erfordert jedoch sorgfältige Vorbereitung und rechtliche Beratung. Verkäufer sollten sicherstellen, dass alle rechtlichen und steuerlichen Anforderungen erfüllt sind, und Käufer sollten unbedingt eine Due-Diligence-Prüfung durchführen und gegebenenfalls einen erfahrenen Anwalt hinzuziehen, um den Kaufprozess reibungslos und sicher abzuschließen. Es wird empfohlen, alle rechtlichen Schritte und Anforderungen gründlich zu prüfen, um spätere Probleme oder Komplikationen zu vermeiden.

Durch die Beachtung der oben genannten rechtlichen Aspekte und den Einsatz von Fachleuten, die mit dem türkischen Immobilienrecht vertraut sind, können Käufer und Verkäufer sicherstellen, dass ihr Immobiliengeschäft in der Türkei rechtskonform und transparent verläuft.

RA Mehmet Can CİVAN & RA Ahmet EKİN