Räumungserklärung im türkischen Mietrecht
Eine Räumungserklärung („Tahliye Taahhütnamesi) ist eine einseitige Erklärung des Mieters, in der er sich verpflichtet, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum zu räumen. Damit diese Erklärung rechtlich bindend wird, muss sie vom Vermieter akzeptiert werden. Die „Tahliye Taahhütnamesi“ stellt eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter dar.
Nach einer Auffassung in der Rechtslehre wird die Räumungserklärung und deren Annahme durch den Vermieter als eine Form der Vertragsaufhebung betrachtet. Eine andere Auffassung sieht die Räumungserklärung als eine Vereinbarung an, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die gemietete Immobilie bis zum vereinbarten Datum zu räumen, und dem Vermieter das Recht gibt, die Räumung einzufordern, falls diese nicht erfolgt.
Gültigkeitsvoraussetzungen der Räumungserklärung
Damit eine Räumungserklärung („Tahliye Taahhütnamesi“) rechtsgültig ist, sind bestimmte gesetzliche Anforderungen zu erfüllen. Fehlen diese Bedingungen, führt dies zur Ungültigkeit der Erklärung.
Die Voraussetzungen für die Gültigkeit einer Räumungserklärung sind wie folgt:
Schriftliche Form der Erklärung
Gemäß § 352 Absatz 1 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) muss eine Räumungserklärung schriftlich abgegeben werden. Auch wenn für den Mietvertrag keine bestimmte Form vorgeschrieben ist, ist die schriftliche Form für die Räumungserklärung zwingend erforderlich. Es genügt eine einfache schriftliche Form; die Erklärung kann auch notariell beglaubigt werden.
Eine notarielle Beglaubigung ist für die Gültigkeit nicht zwingend erforderlich, kann jedoch für den Vermieter von Bedeutung sein. Sollte ein Mieter die Unterschrift auf einer nicht notariell beglaubigten Erklärung bestreiten, kann der Vermieter nicht einfach eine Klage zur Durchsetzung der Räumung erheben, sondern muss vor Gericht klagen.
Erklärung durch den Mieter oder dessen Vertreter
Die Räumungserklärung muss vom Mieter selbst oder von dessen bevollmächtigtem Vertreter abgegeben werden.
Falls es mehrere Mieter gibt, muss die Erklärung von allen Mietern gemeinsam abgegeben werden. Eine Erklärung von Verwandten des Mieters, wie Ehepartnern oder Eltern, ist nicht ausreichend. Falls der Mieter eine juristische Person ist, muss die Erklärung von der befugten Vertretung der juristischen Person abgegeben werden.
Wenn die gemietete Wohnung ein Familienheim ist, muss der Mieter die Zustimmung des Ehepartners einholen, da nach Artikel 194 Absatz 1 des türkischen Zivilgesetzbuches ein Ehepartner den Mietvertrag nicht ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners kündigen kann. Da eine Räumung die gleiche Wirkung wie eine Kündigung hat, ist die Zustimmung des Ehepartners auch für die Räumungserklärung erforderlich.
Angabe des Räumungstermins
Gemäß § 352 Absatz 1 des TBK muss in der Räumungserklärung ein konkretes Räumungsdatum angegeben werden. Dieses Datum kann entweder ein spezifisches Datum sein oder durch einfache Berechnung ermittelt werden, zum Beispiel ein bestimmter Feiertag oder ein festgelegtes Datum nach einer bestimmten Anzahl von Tagen.
Erklärungen ohne klaren oder verständlichen Termin sind ungültig. Der Vermieter kann sich auf ungültige Erklärungen nicht zur Durchsetzung der Räumung berufen.
Es gibt unterschiedliche Auffassungen darüber, ob die Angabe nur des Monats und Jahres ausreichend ist. Einige vertreten die Meinung, dass die Angabe des letzten Tages des Monats ausreichend ist, während andere der Ansicht sind, dass eine Angabe nur des Monats nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Der Gesetzestext deutet darauf hin, dass das Datum klar und unmissverständlich angegeben werden muss. Daher wird die Ansicht unterstützt, dass Erklärungen, in denen nur der Monat angegeben ist, ungültig sind.
Der Räumungstermin kann am Ende der Mietzeit liegen, während der Mietzeit oder nach Ablauf der Mietzeit festgelegt werden.
Erklärung nach der Übergabe der Immobilie
Die Räumungserklärung muss nach der Übergabe der Immobilie erfolgen, wie § 352 des TBK klarstellt. Eine Erklärung, die vor der Übergabe der Immobilie abgegeben wird, ist ungültig.
In der Vergangenheit hat das Höchstgericht entschieden, dass Räumungserklärungen, die vor Beginn oder während des Mietverhältnisses abgegeben werden, nicht gültig sind, da der Mieter nicht in freiem Ermessen handelt.
Falls die Räumungserklärung bei Vertragsabschluss oder vor Übergabe der Immobilie gemacht wird, ist die Erklärung nur gültig, wenn sie ein späteres Datum enthält oder das Datum nicht leer gelassen wird. Der Nachweis einer solchen ungültigen Erklärung ist oft schwierig. Das Höchstgericht verlangt, dass die Tatsache, dass das Datum fehlt oder die Erklärung auf ein zukünftiges Datum datiert ist, durch schriftliche Beweise belegt wird.
In der Literatur wird jedoch argumentiert, dass der Nachweis durch jegliche Art von Beweisen möglich sein sollte, da hier die persönlichen Rechte betroffen sind und die Regel des Nachweises durch schriftliche Beweise nicht gelten sollte. Wenn der Mieter die Räumungserklärung unter Druck abgegeben hat, muss dies durch Zeugen oder andere Beweise nachgewiesen werden.
Die Räumungserklärung muss nach Abschluss des Mietvertrages und nach der Übergabe der Immobilie abgegeben werden. Daher sind Räumungserklärungen, die in späteren Jahren nach dem Mietvertrag oder separat unterzeichnet werden, gültig.
Bei späteren Mietverträgen wird davon ausgegangen, dass der Mieter nicht mehr unter Druck steht. Das Höchstgericht hat auch erklärt, dass Räumungserklärungen ohne Datum gültig sein können, wenn aus dem Text der Erklärung hervorgeht, dass die Immobilie nach der Übergabe geräumt wurde.
Wege zur Durchsetzung der Räumung basierend auf der Räumungserklärung
Wenn der Mieter, der sich verpflichtet hat, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum zu räumen, dieser Verpflichtung nicht nachkommt, kann der Vermieter verschiedene rechtliche Schritte unternehmen, um die Räumung durchzusetzen.
Der Vermieter kann entweder ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten oder eine Räumungsklage erheben.
Zwangsvollstreckungsverfahren
Falls der Mieter die Immobilie trotz einer gültigen Räumungserklärung nicht bis zum vereinbarten Datum räumt, kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach dem angegebenen Räumungstermin ein Zwangsvollstreckungsverfahren gegen den Mieter einleiten.
Gemäß § 272 des Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsgesetzes (İİK) wird das Vollstreckungsamt auf Antrag des Vermieters einen Räumungsbefehl an den Mieter senden, der ihn anweist, die Immobilie innerhalb von fünfzehn Tagen zu räumen und zurückzugeben. Falls der Mieter innerhalb von sieben Tagen nach Zustellung des Räumungsbefehls Widerspruch einlegt, kann der Vermieter beim Vollstreckungsgericht die Aufhebung des Widerspruchs beantragen oder alternativ eine Klage bei den allgemeinen Gerichten auf Aufhebung des Widerspruchs erheben.
Wenn der Vermieter innerhalb der sieben Tage keinen Widerspruch einlegt oder wenn der Widerspruch abgelehnt wird, wird die Immobilie zwangsweise durch das Vollstreckungsamt geräumt.
Falls die Räumungserklärung in einfacher schriftlicher Form abgegeben wurde und die Unterschrift nicht bestritten wird, gibt es keine Hindernisse, eine Klage auf Aufhebung des Widerspruchs beim Vollstreckungsgericht zu erheben. Wird jedoch die Unterschrift bestritten, muss die Klage bei einem Friedensgericht eingereicht werden.
Klageweg
Wenn der Mieter trotz einer ordnungsgemäß abgegebenen Räumungserklärung die Immobilie nicht räumt, kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach dem vorgesehenen Räumungstermin beim Friedensgericht Klage auf Räumung erheben. Gemäß § 353 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) verlängert sich die Klagefrist um ein Jahr, wenn der Vermieter dem Mieter schriftlich mitteilt, dass er die Klage einreichen wird.
Falls das Gericht im Urteil die Räumung anordnet, wird dem Mieter durch das Vollstreckungsamt ein Vollstreckungsbefehl zugestellt, der ihn anweist, die Immobilie innerhalb von sieben Tagen zu räumen. Eine endgültige Entscheidung ist nicht erforderlich. Der Mieter kann jedoch die Vollziehung des Urteils durch einen Antrag auf Aufschub der Vollstreckung verzögern, indem er eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten hinterlegt.
Wer hat das Recht, die Räumung der Immobilie zu verlangen?
Der Vermieter hat das Recht, die Räumung der Immobilie gemäß der Räumungserklärung zu verlangen. Falls der Eigentümer nicht als Vermieter auftritt, kann er die Räumung nicht verlangen. Bei einer Übertragung der Immobilie geht das Recht auf Räumung auf den neuen Eigentümer über, da dieser als rechtlicher Nachfolger des vorherigen Vermieters gilt.
Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte aus dem Mietvertrag, einschließlich der Möglichkeit, die Räumung auf Grundlage der vorherigen Räumungserklärung zu verlangen.
Wenn im Mietvertrag mehrere Vermieter aufgeführt sind, müssen diese als zwingende Streitgenossen gemeinsam Klage auf Räumung erheben. Bei mehreren Mietern muss der Räumungsantrag an alle Mieter gerichtet werden.
Im Falle des Todes des Vermieters können die Erben auf Grundlage einer gültigen Räumungserklärung Klage auf Räumung erheben. Im Todesfall des Mieters sind die Erben an die gültig abgegebene Räumungserklärung des Mieters gebunden.
Wenn der Mieter die Immobilie untervermietet hat, kann der Vermieter nur gegen den Hauptmieter auf Grundlage der Räumungserklärung vorgehen. Die Räumungsklage oder das Zwangsvollstreckungsverfahren wird gegen den Hauptmieter geführt. Die von ihm abgegebene Räumungserklärung bindet den Untermieter nicht, jedoch bindet das Räumungsurteil auch den Untermieter. Daher endet das Untermietverhältnis mit der Räumung.
Verjährungsfrist für die Räumungsklage
Für die Einreichung einer Klage auf Räumung gilt gemäß § 352 des Türkischen Obligationenrechts (TBK) eine Verjährungsfrist von einem Monat. Wird innerhalb dieser Frist keine Klage eingereicht, kann der Vermieter nicht mehr auf Grundlage der Räumungserklärung Klage erheben. Sollte die Frist abgelaufen sein und dennoch eine Klage eingereicht werden, wird das Gericht die Verjährungsfrist von Amts wegen berücksichtigen.
Falls der Vermieter innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen einmonatigen Frist keine Klage eingereicht hat, wird er nicht als stillschweigend auf das Räumungsverlangen verzichtend angesehen, wenn er nur die Miete für einen Monat ohne Vorbehalt erhalten hat. Das Einziehen einer Miete für mehrere Monate, wie z.B. eine Vorauszahlung von sechs Monaten Miete, wird jedoch als stillschweigende Verzichtserklärung auf das Räumungsverlangen angesehen.
Kann eine Räumungserklärung aufgehoben werden?
Eine Räumungserklärung kann grundsätzlich jederzeit aufgehoben werden. Dafür ist jedoch erforderlich, dass die Parteien übereinstimmen und sich auf die Aufhebung einigen.
Darüber hinaus kann die Räumungserklärung aufgehoben werden, wenn Mängel in der Willenserklärung vorliegen. Zum Beispiel kann die Erklärung innerhalb eines Jahres aufgehoben werden, wenn sie durch Täuschung, Zwang oder Irrtum zustande kam. Diese Frist ist eine absolute Frist.
Zuständiges und befugtes Gericht für Räumungserklärungen
Nach den Bestimmungen des türkischen Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsgesetzes (Gesetz Nr. 2004) ist das zuständige Gericht für Räumungsklagen, die ohne Urteil eingeleitet werden, das Vollstreckungsgericht. In allen anderen Fällen, die Mietrecht betreffen, sind die Friedensgerichte zuständig. Das zuständige Gericht ist das Gericht am Standort der Immobilie. Diese Zuständigkeit ist jedoch keine zwingende Zuständigkeit.
RA Mehmet Can CİVAN & RA Ahmet EKİN
