Mietsteigerungsrate im Türkischen Mietrecht

Die Mietsteigerungsrate bezieht sich auf den Prozentsatz, um den die Miete für eine Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums erhöht wird. Diese Rate gibt an, wie stark die Mietkosten im Vergleich zu einem vorherigen Zeitpunkt gestiegen sind. Die Mietsteigerungsrate wird oft als Maß für die Inflation im Wohnungsmarkt betrachtet.

Wie auch in anderen Ländern gibt es auch im türkischen Mietrecht gesetzliche Regelungen oder Vereinbarungen, die die maximal zulässige Mietsteigerungsrate festlegen, um die Interessen der Mieter zu schützen und übermäßige Belastungen zu verhindern.

Festlegung der Mietgebühr

Die Mietgebühr bildet einen wesentlichen Bestandteil des Mietvertrags. In der Praxis kann die Mietgebühr als Bargeld vereinbart werden, jedoch können diese Beträge auch in nationaler Währung oder in Devisen festgelegt werden.

Um einen Mietvertrag gültig abzuschließen, sollte die Mietgebühr als wesentliches Element des Mietvertrags spezifisch oder objektiv bestimmbar sein. Dies würde im Falle von Unstimmigkeiten zwischen den Parteien in dieser Angelegenheit eine erleichternde Rolle spielen.

Gemäß Artikel 313 des türkischen Obligationenrechts „ist der Mieter verpflichtet, die Miete zu zahlen.“

Maßgeblich für die Bestimmung des Zahlungszeitpunkts ist der im Vertrag vereinbarte Zahlungstermin. Sofern im Vertrag keine Vereinbarung getroffen wird, werden die örtlichen Gepflogenheiten berücksichtigt. Ist die Festlegung nicht ortsüblich, ist die Zahlung unabhängig von der Vertragslaufzeit jeweils zum Monatsende und spätestens zum Vertragsende zu leisten.

Im Allgemeinen ist es üblich, die Miete vor dem Bezug zu bezahlen, und zwar in Form einer Barzahlung.

Kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Zunächst ist zu beachten, dass bei Mietverträgen für Wohnraum und überdachte Arbeitsstätten die Vorstellung einer wirtschaftlichen Schwäche des Mieters vorherrscht. Aus diesem Grund hat die Rechtsordnung einen Ansatz zum Schutz des Mieters gewählt. Vorgesehen ist ein „Regulierungsverbot gegenüber dem Mieter“, was die Wohnungsmiete und die Miete für überdachte Arbeitsstätten betrifft.

Gemäß Artikel 343 des türkischen Obligationenrechts gilt: „In Mietverträgen können außer der Festsetzung des Mietpreises keine Änderungen zum Nachteil des Mieters vorgenommen werden.“

Mit dieser Regelung wird eine mietzinsrechtliche Ausnahme vom Regelungsverbot gegenüber dem Mieter vorgesehen, dass bei Mietverträgen für Wohnräume und überdachte Arbeitsstätten gilt.

Damit die neue Miete gültig ist, müssen sich die Parteien auf die neue Miete einigen oder die neue Miete muss durch Gerichtsbeschluss festgelegt werden.

Regelungen zur Erhöhung der Miete (Mietsteigerungsrate)

Die Erhöhung des Mietpreises einer gemieteten Wohnung oder eines gemieteten Arbeitsplatzes um einen bestimmten Prozentsatz in regelmäßigen Abständen wird als Mieterhöhungsrate bezeichnet.

Es gibt unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu Erhöhungen in Wohnungen und am Arbeitsplatz. Während Mieterhöhungen in Wohnungen gesetzlich begrenzt sind, sind Mieterhöhungen in Arbeitsstätten zulässig und dürfen gemäß der Vereinbarung zwischen den Parteien festgelegt werden.

Mit dem im Jahr 2022 eingeführten Gesetz wird die Erhöhung der bis zum 1. Juli 2024 zu verlängernden Wohnungsmietverträge höchstens 25 Prozent der bisherigen Miete betragen. Vor Inkrafttreten des Gesetzes gab es zwei Möglichkeiten zur Mieterhöhung;

• Falls zwischen den Parteien eine Vereinbarung besteht, erfolgte die Mietsteigerung entsprechend dem vereinbarten Satz. Diese Erhöhung durfte jedoch den 12-Monats-Durchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten.
• Falls zwischen den Parteien keine Einigung erzielt wurde, wurde die Miete von den Einzelpersonen so festgelegt, dass sie die 12-Monats-Durchschnittsänderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) nicht überschritt. Wenn keine Einigung erzielt wurde, wurde die Miete von den einzelnen Parteien nach Billigkeit beurteilt, und zwar unter Berücksichtigung fairer und gerechter Kriterien.

Die vorgenommenen Änderungen wurden am 08.06.2022 angenommen und am 11.06.2022 veröffentlicht, wodurch sie in Kraft traten. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes änderte sich auch die bisherige Praxis. In der neuen Praxis wurde eine Begrenzung von 25 % für die Mietsteigerungen in Wohnmietverträgen eingeführt, die bis zum 01.07.2023 verlängert werden. Gemäß der Bestimmung des Artikels gelten Erhöhungen über 25 % des Vorjahresmietbetrags als ungültig.

Die Regelung zur Begrenzung der Mietsteigerung auf 25 % wurde bis zum 1. Juli 2024 verlängert. Die Regelung, die eine Begrenzung der Mietsteigerung auf 25 % vorsieht, wird ab dem 1. Juli 2023 für ein Jahr bis zum Jahr 2024 gültig sein. Somit wird die Begrenzung der Mietsteigerung auf 25 % bis zum 1. Juli 2024 fortgesetzt.

Wie berechnet man die Mieterhöhung?

Die Mietsteigerung wird wie folgt berechnet:

• Bei Wohnmieten darf die Mietsteigerung 25 % nicht überschreiten.
• Bei Gewerbemieten sind die Parteien frei, die Miete festzulegen, jedoch darf sie nicht den Verbraucherpreisindex (TÜFE) überschreiten.

Rechtsanwalt Mehmet Can CİVAN & Rechtsanwalt Ahmet EKİN