Die Haftung des Vermieters für Mängel

Der Vermieter hat die Verpflichtung, die Mietsache gemäß den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen zu übergeben und während der Mietdauer in einem gebrauchsfähigen Zustand bereitzustellen. Diese Verpflichtung ist die Hauptschuld des Vermieters, und er trägt auch eine sekundäre Haftung für Mängel oder Besitzstörungen, die während der Mietzeit auftreten.

Die Haftung des Vermieters für Mängel und Besitzstörungen wird im Gesetz als ergänzende Bestimmung geregelt. Das bedeutet, dass die Parteien diese Haftung grundsätzlich durch den Vertrag ausschließen können, es sei denn, es gibt besondere Ausnahmen.

Diese Ausnahme ist im türkischen Obligationsrecht Artikel 301 geregelt; „Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand zu übergeben, der den vertraglich festgelegten Nutzungsmöglichkeiten entspricht, und diesen Zustand während der Mietdauer aufrechtzuerhalten. Diese Bestimmung kann bei Mietverhältnissen über Wohnräume und gewerbliche Räume mit Dach nicht zuungunsten des Mieters geändert werden; bei anderen Mietverhältnissen jedoch kann sie nicht durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu Lasten des Mieters abgeändert werden.“ Wie im Gesetz ausdrücklich festgelegt, kann bei Mietverhältnissen über Wohnräume und gewerbliche Räume mit Dach keine Einschränkung der Haftung des Vermieters zu Lasten des Mieters vorgenommen werden. Bei anderen Mietverhältnissen kann eine solche Änderung jedoch nicht über allgemeine Geschäftsbedingungen erfolgen.

Ein Mangel kann vorliegen, wenn die Mietsache nicht die versprochenen Eigenschaften aufweist, wie etwa fehlende oder fehlerhafte Merkmale. Der Mangel kann dabei sowohl rechtlicher, wirtschaftlicher oder materieller Natur sein und sowohl offen als auch verborgen sein.

Die Haftung des Vermieters für Mängel wird in zwei Hauptkategorien unterteilt:

• Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache bereits vorhanden sind,
• Mängel, die nach Abschluss des Mietvertrags auftreten.

Vorhandene Mängel bei der Übergabe der Mietsache

Wenn der Vermieter die Mietsache nicht in dem vom Mietvertrag zugesicherten oder bereits erforderlichen Zustand übergibt und der Mieter diese mangelhafte Erfüllung nicht akzeptiert, entsteht eine Haftung des Vermieters gegenüber dem Mieter.

Voraussetzungen für die Haftung

Um für Mängel verantwortlich zu sein, die bei der Übergabe der Mietsache bereits vorhanden sind, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Diese Bedingungen sind:

• Die Mietsache muss mit Mängeln oder Mängeln behaftet übergeben worden sein.
• Die Haftung des Vermieters für Mängel darf im Vertrag nicht wirksam eingeschränkt oder ausgeschlossen worden sein.
• Der Mieter darf die Mietsache nicht in mangelhaften Zustand akzeptiert haben.
• Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist gemeldet haben.

Rechte des Mieters bei vorhandenen Mängeln bei der Übergabe

Wenn bei der Übergabe der Mietsache Mängel vorliegen, die die Haftung des Vermieters begründen, variieren die Rechte des Mieters je nach der Schwere des Mangels.

Wenn der Mangel bei der Übergabe erheblich ist

In diesem Fall können die Regelungen über den Verzug des Schuldners angewendet werden.

Es können auch die Regelungen über die Haftung für Mängel nach der Erfüllung des Vertrags herangezogen werden. In diesem Fall hat der Mieter folgende Rechte:

• Das Recht, die Mängel durch Reparatur beheben zu lassen,
• Das Recht auf eine Mietminderung in Höhe des Mangelanteils,
• Das Recht, die Mietsache gegen ein mangelfreies Exemplar auszutauschen, falls verfügbar,
• Das Recht, vom Vertrag zurückzutreten.
• Unabhängig davon, welches dieser Rechte der Mieter wählt, muss der Vermieter nachweisen, dass der Mangel nicht von ihm verursacht wurde, andernfalls ist er verpflichtet, den Schaden des Mieters zu ersetzen.

Wenn der Mangel bei der Übergabe unerheblich ist

Wenn der Mangel bei der Übergabe unerheblich ist, kann der Mieter nur auf die Haftung des Vermieters für spätere unerhebliche Mängel der Mietsache zurückgreifen. In diesem Fall kann der Mieter verlangen, dass der Mangel repariert wird, eine Mietminderung entsprechend dem Mangelanteil vorgenommen wird und die mangelhafte Mietsache durch ein mangelfreies Exemplar ersetzt wird. Ein Rücktritt vom Vertrag ist jedoch nicht möglich.

Haftung für nachträglich auftretende Mängel der Mietsache

Der Vermieter ist während der gesamten Mietdauer für die Mietsache verantwortlich und muss sicherstellen, dass diese den vertraglichen Bedingungen entspricht. Diese Verantwortung erstreckt sich nicht nur auf Mängel, die bereits vor Abschluss des Mietvertrags vorhanden waren, sondern auch auf Mängel, die während der Mietdauer auftreten. Ein nachträglich auftretender Mangel kann entweder ein versteckter Mangel sein, der bereits bei Übergabe der Mietsache existierte, oder er kann während der Mietzeit entstanden sein.

Voraussetzungen für die Haftung des Vermieters

Damit der Vermieter für nachträglich auftretende Mängel haftbar ist, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Ein Mangel, der die Haftung des Vermieters begründet, muss nach dem Abschluss des Mietvertrags aufgetreten sein.
• Die Haftung des Vermieters für Mängel darf im Vertrag nicht wirksam ausgeschlossen oder eingeschränkt worden sein.
• Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter gemeldet haben.
• Rechte des Mieters bei Mängeln und deren Durchsetzung

Bei erheblichen Mängeln

Die Rechte des Mieters umfassen:

• Das Recht, die Mängel durch Reparatur beheben zu lassen,
• Das Recht, die Mietsache, wenn möglich, gegen ein mangelfreies Exemplar auszutauschen,
• Das Recht, eine Mietminderung in Höhe des Mangelanteils zu verlangen,
• Das Recht, den Vertrag zu kündigen.

Zusätzlich zu diesen Ansprüchen kann der Mieter, wenn er durch den Mangel einen Schaden erlitten hat, auch Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Der Vermieter kann sich nur dann von der Schadensersatzpflicht befreien, wenn er nachweist, dass der Schaden nicht durch sein Verschulden verursacht wurde.

Bei unerheblichen Mängeln

Die Rechte des Mieters bei unerheblichen Mängeln sind wie folgt:

• Das Recht, die Mängel durch Reparatur beheben zu lassen,
• Das Recht, die Mietsache, wenn möglich, gegen ein mangelfreies Exemplar auszutauschen,

Sollte der Mieter durch den Mangel einen weiteren Schaden erlitten haben, kann er vom Vermieter auch die Schadensersatzleistung verlangen. Der Vermieter kann sich nur dann von der Schadensersatzpflicht befreien, wenn er nachweist, dass der Schaden nicht durch sein Verschulden verursacht wurde.

Ausübung der Rechte im Falle von Mängeln

Im Rahmen eines Mietvertrags hat der Mieter verschiedene Rechte, wenn Mängel an der Mietsache auftreten.

Recht auf Mängelbeseitigung durch Reparatur

Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, dass der Mangel an der Mietsache innerhalb einer angemessenen Frist behoben wird. Wird der Mangel in dieser Frist nicht behoben, kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen und den dafür gezahlten Betrag vom Mietpreis abziehen.

Anstelle der Mängelbeseitigung kann der Vermieter die mangelhafte Mietsache auch innerhalb der Frist durch ein mangelfreies Exemplar ersetzen.

Recht auf Austausch der Mietsache gegen ein mangelfreies Exemplar, falls möglich

Falls der Austausch der mangelhaften Mietsache gegen ein mangelfreies Exemplar für den Vermieter möglich ist, muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Wird der Mangel innerhalb dieser Frist nicht behoben, kann der Mieter verlangen, dass die mangelhafte Mietsache gegen ein mangelfreies Exemplar ersetzt wird.

Recht auf Mietminderung im Verhältnis zum Mangel

Der Mieter hat das Recht, eine Mietminderung für den Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter von dem Mangel erfahren hat, und der Beseitigung des Mangels durch Reparatur zu verlangen, wenn der Mangel die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt. Es ist wichtig zu betonen, dass diese Mietminderung nicht dauerhaft ist, sondern nur bis zur Beseitigung des Mangels durch Reparatur.

Die Höhe der Mietminderung wird durch das Verhältnis der objektiven Werte der mangelhaften und mangelfreien Mietsache bestimmt und auf die vereinbarte Miete angewendet. Der Differenzbetrag zwischen der zu zahlenden Miete und der tatsächlich fälligen Miete wird als Minderung berechnet.

Recht auf Kündigung des Mietvertrags

Ein Mietvertrag kann nur im Falle eines erheblichen Mangels gekündigt werden. Um den Vertrag wegen eines Mangels zu kündigen, muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden, und der Mangel muss innerhalb dieser Frist nicht behoben worden sein, oder der Mangel muss die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache in erheblichem Maße oder vollständig beeinträchtigt haben.

Der Vermieter kann die Rechte des Mieters auf Ersatz des mangelhaften Objekts oder auf Schadensersatz verhindern, indem er dem Mieter umgehend ein mangelfreies Exemplar der Mietsache zur Verfügung stellt und den gesamten Schaden ausgleicht.

RA Mehmet Can CİVAN & RA Ahmet EKİN