Die Digitalisierung von Mietverträgen in der Türkei (e-Devlet)

Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung, bei der der Vermieter dem Mieter die Nutzung eines Gegenstandes oder einer Immobilie überlässt, und der Mieter im Gegenzug den vereinbarten Mietbetrag zahlt. (Türkisches Obligationenrecht, Artikel 299)

Für den Mietvertrag gibt es keine festgelegte Formvorschrift. Mietverträge können durch das Einvernehmen der Parteien sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden. Ein schriftlicher Vertrag bietet jedoch Vorteile in Bezug auf die Beweisführung. Mietverträge, die auf gegenseitigem Vertrauen und mündlich abgeschlossen werden, können in der Praxis problematisch werden, wenn es zu einem Streit kommt und die Absichten der Parteien in Frage gestellt werden.

Ab dem 4. November 2024 wird die Möglichkeit eingeführt, Mietverträge über das E-Devlet-Portal abzuschließen. In der ersten Phase können Einzelpersonen ab 18 Jahren von diesem System profitieren. Vermieter und Mieter können ihre Verträge nun über das E-Devlet-Portal abschließen. Der zweite Teil des Systems, der auch Immobilienmakler umfasst, wird Ende des Jahres aktiviert.

In der ersten Phase können echte Personen das E-Devlet-Portal nutzen, um Mietverträge abzuschließen. Der Vertrag wird über die Sektion „Mietvertragsverfahren“ erstellt und muss vom Mieter ebenfalls über das E-Devlet-Portal bestätigt werden, um einen digitalen Mietvertrag zu erstellen.

Nach Abschluss des digitalen Mietvertrags erhalten die Parteien einen QR-Code und ein zeitstempelzertifiziertes Mietzertifikat. Das Mietzertifikat wird in digitalen Formaten gespeichert und erleichtert die Beweissicherung des Mietvertrags sowie die Beschleunigung des gesamten Prozesses.

Werden alte Mietverträge ungültig?

Ab dem Jahr 2024 ist es nicht verpflichtend, Mietverträge über das E-Devlet-Portal abzuschließen. Daher wird die Gültigkeit von bereits abgeschlossenen, älteren Mietverträgen nicht beeinträchtigt.

Es ist jedoch zu beachten, dass in Fällen, in denen Mietzahlungen absichtlich unter angegeben werden, um Steuerverluste für das Finanz- und das Schatzamt zu verursachen, oder wenn Mietverträge vor Gericht nicht vorgelegt werden können und dies zu Verzögerungen im Rechtsprozess führt, diese Anwendung in der Zukunft möglicherweise obligatorisch werden könnte.

Bedingungen für die Nutzung des Dienstes durch Ausländer

Mietverträge unterliegen keiner bestimmten Formvorschrift. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass Mietverträge mit ausländischen Mietinteressenten zwingend vor einem Notar abgeschlossen werden müssen. Dies führte zu zusätzlichen Kosten und bürokratischen Hürden.

Die neue Regelung umfasst nun neben türkischen Staatsbürgern über 18 Jahren auch ausländische Staatsangehörige, die in der Türkei eine Aufenthalts- oder Arbeitsgenehmigung haben. Ausländer können mit vorläufigen Identitätsdokumenten oder Arbeitsgenehmigungen über die PTT-Filialen eine e-Devlet-Kennung erhalten und Mietverträge genauso wie türkische Staatsbürger über das e-Devlet-System abschließen.

Diese Regelung schafft eine rechtliche Sicherheit zwischen ausländischen Mietern und Eigentümern von Immobilien.

Wie wird ein Mietvertrag über e-Devlet abgeschlossen?

Ein Mietvertrag über e-Devlet abzuschließen, ist eine Methode, die sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter die Prozesse vereinfacht. In der digitalisierten Welt ist es nun möglich, rechtliche Transaktionen schnell und sicher über das e-Devlet-System durchzuführen.

• Zunächst muss die Zwei-Faktor-Authentifizierung auf der e-Devlet-Anwendung aktiviert sein.
• Nachdem diese Einstellung vorgenommen wurde, geben Sie im Suchbereich der e-Devlet-Anwendung „Kira Sözleşmesi İşlemleri“ ein und klicken auf den hervorgehobenen Tab. Dort werden drei Optionen angezeigt.
• Nachdem die Option „Hissedarı/sahibi olduğum taşınmaz için işlem yapmak istiyorum.“ ausgewählt wurde, muss die Datenschutzerklärung (KVKK Aydınlatma Metni) bestätigt werden.
• Nachdem die Schaltfläche „Devam Et“ (Weiter) angeklickt wurde, muss das entsprechende Grundstück ausgewählt und die T.C. Identifikationsnummern der Parteien sowie die Mietdauer und -gebühr eingegeben werden.
• Für Verträge, die vom Mieter und gegebenenfalls vom Bürgen innerhalb von 3 Tagen bestätigt werden, wird ein Dokument mit Barcode erstellt. Bei gemeinschaftlichem Eigentum muss zunächst die Bestätigung der Miteigentümer innerhalb von 3 Tagen erfolgen. Nach der Bestätigung der Miteigentümer beginnt die Bestätigungsfrist für den Mieter und den Bürgen. Verträge, die von den Miteigentümern, dem Mieter und gegebenenfalls dem Bürgen innerhalb von 3 Tagen nicht bestätigt werden, gelten als ungültig.

Der Mieter oder Bürge kann den digitalen Mietvertrag, der vom Vermieter erstellt wurde, nur bestätigen; es ist dem Mieter oder Bürgen nicht möglich, über E-Devlet ein digitales Mietvertragsangebot zu erstellen.

Vorteile der Regelung von Mietverträgen über e-Devlet

Ab dem 4. November 2024 werden digitale Mietverträge über das e-Devlet-System verfügbar sein, die mit QR-Codes und Zeitstempeln versehen sind. Dies wird den Vertragsparteien eine zusätzliche Sicherheit bieten und erleichtert die Beweiskraft des Mietvertrags erheblich.

Mit der neuen Anwendung wird den Bürgern und sogar ausländischen Staatsangehörigen die Möglichkeit geboten, schnelle und sichere Transaktionen durchzuführen.

Durch die E-Verträge können öffentliche Institutionen gesunde und aktuelle Daten über den Mietmarkt erhalten, was die Marktüberwachung erleichtert.

Risiken bei der Erstellung von Mietverträgen über das e-Devlet-System

Derzeit können nur natürliche Personen und Eigentümer digitale Mietverträge vorschlagen. Laut den gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht gibt es drei Parteien: den Vermieter, den Eigentümer der Immobilie und den Mieter. Oft sind der Vermieter und der Eigentümer dieselbe Person, jedoch können sie auch unterschiedliche Personen sein. Zum Beispiel kann der Eigentümer einer Immobilie, wenn er nicht selbst der Vermieter ist, seinen gesetzlichen Vertreter, Anwalt oder Immobilienmakler als Vermieter einsetzen. Es gibt keine gesetzliche Hürde, die diese Praxis verhindert.

Dass der Vermieter und der Eigentümer unterschiedliche Personen sind, ermöglicht insbesondere in Bedarfssituationen die Eröffnung von Räumungsklagen sowohl durch den Vermieter oder dessen nahe Verwandte als auch durch den Eigentümer oder dessen nahe Verwandte. Wenn jedoch Mietverträge über das e-Devlet-System abgeschlossen werden, kann nur der Eigentümer der Immobilie als Partei auftreten, was die Rolle des „Vermieters“ einschränkt.

Gemäß dem türkischen Obligationenrecht (Artikel 6098) ist ein Bürgschaftsvertrag ein Vertrag, bei dem der Bürge sich verpflichtet, für die Folgen der Nichterfüllung einer Schuld durch den Schuldner persönlich verantwortlich zu sein. Ein Bürgschaftsvertrag ist nur gültig, wenn er schriftlich abgeschlossen wird und die maximale Haftungssumme sowie das Datum der Bürgschaft angegeben sind. Der Bürge muss in der Bürgschaftserklärung von Hand seine Haftungssumme und das Datum der Bürgschaft angeben und sich durch eine entsprechende Formulierung in der Vereinbarung verpflichten.

Mit der neuen Regelung gibt es Unsicherheiten darüber, wie der Bürgschaftsvertrag zusammen mit dem Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Es stellt sich die Frage, ob die Unterschrift des Bürgen im digitalen Umfeld erfasst werden kann, ob von der Maus oder dem Bildschirm geschriebene Texte gültig sind und ob diese auf grafologische Weise überprüft werden können. Es gibt Bedenken hinsichtlich der Gültigkeit von Bürgschaftsverträgen, die auf diese Weise abgeschlossen werden.

RA Mehmet Can CİVAN & RA Ahmet EKİN