Mieterrechte im türkischen Mietrecht

Mieterrechte sind die Rechte des Mieters, der eine der Parteien eines gültigen Mietvertrags ist. Die Mieterrechte variieren je nach Art der Immobilie. Aufgrund dieser Rechte kann der Mieter bestimmte Ansprüche geltend machen.

Der Mietvertrag ist in Artikel 299 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 definiert. Demzufolge; „Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter neben der Nutzung auch die Nutzung einer Sache oder den Nutzen daraus zu überlassen, und der Mieter sich verpflichtet, im Gegenzug den vereinbarten Mietpreis zu zahlen.“ Vertragsparteien des Mietvertrages sind der Mieter und der Vermieter. Dem Mieter und dem Vermieter stehen aus diesem Vertrag bestimmte Rechte zu.

Im Mietverhältnis ist der Mieter derjenige, der gegen eine bestimmte Leistung berechtigt ist, die mit dem Mietverhältnis verbundene Immobilie zu nutzen. Darüber hinaus stehen dem Mieter verschiedene bestimmte Rechte zu, insbesondere das Recht, diese Immobilie zu nutzen.

Mieterrechte

Dem Mieter stehen aus dem Mietvertrag eine Reihe von Rechten zu. Nachfolgend sind die Rechte des Mieters aufgeführt:

• Liegt eine Situation vor, die die Nutzung des Vermieters verhindert, besteht das Recht, zu verlangen, dass diese Probleme innerhalb der Laufzeit des Mietvertrags beseitigt werden.
• Das Recht, die gemietete Immobilie entsprechend dem Zweck, für den sie gemietet wurde, vom Vermieter zu erhalten.
• Das Recht des Mieters, bei verspäteter Übergabe der Mietsache Schadensersatz zu verlangen.
• Das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die dem Vermieter gemäß dem türkischen Obligationenrecht auferlegten Verpflichtungen nicht erfüllt werden.
• Das Recht, vom Vermieter die mit der Nutzung der gemieteten Immobilie verbundenen Nebenkosten zu verlangen.
• Das Recht, die Beseitigung des Mangels zu verlangen, sofern vom Vermieter nicht anders vereinbart.
• Das Recht zur Nutzung der Immobilie während der Vertragslaufzeit.
• Das Recht zur Untervermietung oder Übertragung der Mietsache, sofern eine schriftliche Genehmigung des Vermieters vorliegt.
• Eine andere Zahlungsverpflichtung als die Nebenkosten der Mietsache besteht für den Mieter nicht.

Rechte des Mieters in Fällen ohne schriftlichen Mietvertrag

Mietverträge kommen durch gegenseitige Willenserklärung zustande. Da diese Verträge keinen formellen Anforderungen unterliegen, können sie schriftlich oder mündlich erstellt werden. Bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind schriftliche Verträge als Beweismittel wichtig. Es gelten jedoch auch mündliche Mietverträge.

Das türkische Obligationenrecht schützt sowohl schriftliche als auch mündliche Mietverträge. Aus diesem Grund gelten alle Rechte, die dem Mieter aus schriftlichen Mietverträgen zustehen, auch für mündliche Mietverträge.

Die zwischen Vermieter und Mieter geschlossenen Verträge werden für die Dauer von 1 Jahr erstellt. Nach Ablauf der einjährigen Laufzeit ist kein neuer Vertrag erforderlich und der Vertrag verlängert sich jedes Jahr automatisch.

Anspruch des Mieters auf die Kaution

Bei der Mietvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter wird auch auf die Kaution eingegangen. Die Höhe der Kaution kann gemäß Artikel 342 des türkischen Obligationenrechts festgelegt werden, darf jedoch nicht mehr als das Dreifache der monatlichen Gesamtmiete betragen.

Der vereinbarte Betrag für die Kaution wird vom Mieter unter der Bedingung, dass er ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden darf, auf ein festverzinsliches Konto eingezahlt. Wenn eine Wertpapierurkunde als Kaution akzeptiert wird, wird diese bei einer Bank hinterlegt. Die Rückgabe von Bankkautionen erfordert die Zustimmung beider Parteien.

Wenn jedoch ein Vollstreckungsverfahren stattfindet und dieses rechtskräftig wird oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorliegt, wird die Bankkaution entsprechend zurückgegeben. Wenn der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Beendigung des Mietvertrags eine Klage gegen den Mieter erhebt, muss dies schriftlich gegenüber der Bank erklärt werden. Wenn der Vermieter den Weg über die Zwangsvollstreckung einschlägt und dies nicht schriftlich der Bank mitteilt, gibt die Bank die Kaution auf Antrag des Mieters zurück.

Rechte des Mieters auf Gemeinkosten und Wohnungsgebühren

Sofern sich aus dem Vertrag nichts anderes ergibt, ist der Mieter verpflichtet, sich an den Nebenkosten zu beteiligen, die mit der Nutzung der gemieteten Immobilie verbunden sind. Zu diesen Posten zählen Ausgaben wie Beleuchtung, Wasser und Erdgas. Während die als Einrichtungskosten im Zusammenhang mit der gemieteten Immobilie definierten Kosten dem Vermieter zustehen, können diese Kosten nicht vom Mieter geltend gemacht werden.

Sofern in der gemieteten Immobilie oder dem Gebäude, in dem sich die Immobilie befindet, wesentliche bauliche Aufwendungen anfallen, obliegt diese Zahlung dem Vermieter. Der Mieter hat das Recht, den Vermieter für Mängel in Anspruch zu nehmen, die später an der Mietsache auftreten und nicht von ihm zu vertreten sind.

Rechte des Mieters bei Ablauf des Mietvertrages

Bei der Erstellung von Mietverträgen wird ein bestimmter Zeitraum festgelegt. Auch wenn die im Wohnungs- oder Arbeitsvertrag vereinbarte Frist abgelaufen ist, kann der Vermieter den Mieter nicht automatisch kündigen.

Sollte der Vermieter den Mieter bei Vertragsende kündigen, muss dies 15 Tage vor Ablauf des befristeten Vertrages mitgeteilt werden. Da bei unterbleibender Mitteilung der Vertrag fortbesteht, wird der Vertrag um ein weiteres Jahr verlängert.

Nach Ablauf der 10-jährigen Verlängerungsfrist kann der Mieter ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, wenn die Kündigung drei Monate vor Ablauf dieser Frist erfolgt.

Mieterrechte bei Mieterhöhung

Unter Miete versteht man, dass der für eine Wohnung oder einen Arbeitsplatz festgelegte Preis vom Vermieter für einen bestimmten Zeitraum an den Eigentümer gezahlt wird. Wenn sich Mieter und Eigentümer durch einen mündlichen oder schriftlichen Vertrag einigen, können sie vereinbaren, die Miete in bestimmten Abständen zu erhöhen. Die Erhöhung der Miete um bestimmte Sätze wird als Mieterhöhungssatz bezeichnet.

Während Mieterhöhungen unter Berücksichtigung veränderter Wohnverhältnisse, Inflation und ähnlicher Faktoren geregelt werden, gilt dieser Ansatz als eine Frage der Gerechtigkeit und hat seinen Platz im Gesetz gefunden. Mieterhöhungssätze werden im Rahmen unterschiedlicher gesetzlicher Regelungen am Wohnort und am Arbeitsplatz ermittelt.

Die Mieterhöhung erhöht sich jedes Jahr automatisch um den im Vertrag festgelegten Satz über die von den Parteien festgelegte Miete. Auf jeden Fall sollte dieser Satz den VPI-Satz des Vorjahres nicht überschreiten. Gleiches gilt für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.

Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bei der Festsetzung des Mietpreises hat der Mieter das Recht, die Festsetzung des Mietpreises zu verlangen. In diesem Fall berücksichtigt der Richter nicht, ob die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben oder nicht.

Hat der Mieter das Recht, das Haus vor Vertragsende zu verlassen?

Der Vermieter kann die Mietsache ohne Angabe von Gründen vor Ablauf der im Vertrag genannten Frist räumen. Obwohl dieses Recht dem Mieter gewährt wird, wird auch davon ausgegangen, dass der Vermieter gemäß Artikel 325 des türkischen Obligationenrechts nicht benachteiligt wird.

Gemäß Artikel 325 des türkischen Obligationenrechts gilt: „Gibt der Mieter die Mietsache zurück, ohne die Vertrags- oder Kündigungsfrist einzuhalten, bleiben seine Schulden aus dem Mietvertrag für einen angemessenen Zeitraum bestehen, in dem die Mietsache vermietet werden kann. Findet der Mieter vor Ablauf dieser Frist einen Nachmieter, der voraussichtlich vom Vermieter übernommen werden kann, zahlungsfähig und bereit ist, das Mietverhältnis zu übernehmen, erlöschen die Schulden des Mieters aus dem Mietvertrag .“

Räumt der Vermieter in diesem Fall die Immobilie vor Ablauf der Vertragslaufzeit, bleiben die Schulden aus dem Mietvertrag bestehen. Bei dieser Fortsetzungsfrist handelt es sich um einen angemessenen Zeitraum bis zur Vermietung des Mietgegenstandes zu vergleichbaren Konditionen.

Rechte außervertraglicher Mieter

Die Tatsache, dass es sich um einen vertragslosen Mietvertrag handelt, ändert an den Rechten nichts. Nach dem türkischen Obligationenrecht gelten alle Rechte, die für den Mieter bestehen, auch für den Mieter ohne Vertrag.

Ob das Mietverhältnis vertraglich oder mündlich geregelt wird, ändert hinsichtlich der erworbenen Rechte nichts. Der einzige Unterschied besteht in der einfacheren Beweisführung im Falle eines Streits oder einer ähnlichen Situation zwischen den Parteien. Aus diesem Grund ist es für die Parteien günstig, das Mietverhältnis vertraglich, also schriftlich, zustande zu bringen.

Rechte des Mieters dessen Haus verkauft wird

Wird das Haus, in dem der Mieter wohnt, verkauft, sind auch die Rechte des Mieters in Frage gestellt. Gemäß Artikel 351 des türkischen Obligationsrecht muss der neue Eigentümer, wenn das Haus, in dem der Mieter wohnt, den Besitzer wechselt, den Mieter auf Wunsch innerhalb eines Monats nach dem Erwerb der Immobilie schriftlich benachrichtigen. In diesem Fall kann der neue Eigentümer den Mieter mit einer Klage nach Ablauf von 6 Monaten kündigen.

Der neue Eigentümer kann die Räumung der Mietsache aufgrund der Notwendigkeit ihrer Nutzung verlangen. Bei verkauften Immobilien führt der Verkaufsvorgang nicht unmittelbar zur Vertragsbeendigung. Damit der neue Eigentümer den Mieter kündigen kann, muss eine Verpflichtung zur Nutzung der gekauften Immobilie bestehen und eine verfahrensgemäße Anzeige durch den neuen Eigentümer innerhalb der Kündigungsfrist erfolgen. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann der neue Eigentümer den Mieter durch Einreichen einer Räumungsklage aus der Immobilie verweisen.

Wie viel Erhöhung erhält ein Mieter, der seit 5 Jahren wohnt?

Laut türkischem Obligationenrecht scheinen Mieter aufgrund ihrer wirtschaftlichen Schwäche geschützt zu sein. Auf der Grundlage dieses Gesetzes wurden einige Regelungen zugunsten des Mieters in Kraft gesetzt.

Der Vermieter hat nicht die Freiheit, den Mieter nach eigenem Ermessen zu kündigen. Dem Vermieter ist es möglich, den Mieter gerichtlich zu kündigen, wenn er sich auf die gesetzlich vorgesehenen Gründe und begrenzte Gründe stützt.

Es zeigt sich, dass der Vertrag nicht automatisch endet, wenn die Verträge für überdachte Arbeits- und Wohnungsmieten für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden und dieser Zeitraum endet. Bei 5-Jahres-Mietern endet der Vertrag nicht automatisch zum Ende der Laufzeit. Der Vermieter muss den Mieter 15 Tage vor Vertragsende benachrichtigen.

Erfolgt keine schriftliche Mitteilung des Vermieters, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils ein Jahr. Dieses Recht, das dem Vermieter nicht zusteht, wird dem Mieter vom Gesetzgeber eingeräumt.

Der Vermieter hat das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die gesetzlich vorgesehenen Kündigungssituationen eintreten. Bei 10-Jahres-Verträgen kann der Vermieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von mindestens 3 Monaten vor Vertragsende kündigen.

Kann der Mieter das Haus verlassen, wann immer er möchte?

Der Mieter hat das Recht, das Haus jederzeit zu räumen. Das bedeutet, dass der Mieter das Haus vor Ende des Mietverhältnisses verlassen kann. Hier entsteht jedoch die gesetzliche Haftung des Mieters.

Diese Verantwortung entsteht auf zwei Arten:

• Verlassen des Hauses vor Ablauf der im Mietvertrag genannten Mietzeit
• Verlassen des gemieteten Hauses außerhalb der im Vertrag genannten Kündigungsfrist.

Wenn diese Situationen eintreten, ist der Mieter, der das Haus bis zu einem angemessenen Zeitpunkt verlässt, in dem der Vermieter das Haus wieder vermieten kann, zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Diese angemessene Frist kann im Vertrag vereinbart werden. Andererseits kann die angemessene Frist durch eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bestimmt werden. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bestimmt das Gericht eine angemessene Frist.

Schlussfolgerung

Es verleiht den Mietparteien, dem Mieter und dem Vermieter, bestimmte Rechte und bestimmte Pflichten. Bei der Durchführung des Mietverhältnisses müssen die Parteien, insbesondere der Mieter, über ihre Rechte im Klaren sein und ihre Pflichten bestmöglich erfüllen. Die Kenntnis der Rechte des Mieters im Falle negativer Situationen, die zwischen den Parteien auftreten können, gewährleistet, dass der Mieter sich absichert.

Dem Mieter stehen im Rahmen des türkischen Obligationenrechts zahlreiche Rechte zu. Der Gesetzgeber hat den Mieter mit den von ihm gewährten Rechten geschützt. Der Mieter muss seine Rechte kennen und seinen Pflichten nachkommen.

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Rechtsanwalt Mehmet Can CİVAN & Rechtsanwalt Ahmet EKİN